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真如终于迎来了让自己媲美徐家汇的契机

文章摘要:提到真如,不知道多少人扼腕愤慨,因为看中它副中心的地位早早入手,却多年不见起色,同时,又有不知道多少人满怀希望,因为这两年似乎利好的进展一件件多了起来。

提到真如,不知道多少人扼腕愤慨,因为看中它副中心的地位早早入手,却多年不见起色,同时,又有不知道多少人满怀希望,因为这两年似乎利好的进展一件件多了起来。


在99版的四大城市副中心中,徐家汇是发展得最早也最成熟的,在很多人心里它甚至与人广无异,尽管受到电商冲击, 徐家汇面临消费主体变化和业态滞后等多方挑战 ,但江湖地位摆在这里,谁都不会对它的未来保持怀疑。


五角场从2003年开始大规模开发,发展的时间最长,从2007年初具雏形后,直到今年才把最后一个角补全(合生汇), 虽然商业能级不如徐家汇,但高端人才和创业公司的聚集令这里自带活力和自由的气息,很受年轻精英的青睐。


而花木龙阳虽然商业规模不大,却有世纪公园等高等级公共配套支撑, 吸引了大量高端住宅落地开发,借助第一代国际社区同样是寸土寸金。


唯独真如,明明是与前三者齐名的第一代城市副中心,却在规划发展的路途上多有波折。

作为最后一个启动的副中心,2006年底长实拿下真如副中心规划中最核心的地块,以此为契机, 绿地、复星等大型房企也纷纷看好其发展,先后在规划中的曹杨路商业带上拿地开发,期间7号线通车,看似一切向好。


然而, 最被看好的长实受2008年金融危机影响,使得开发进度一拖再拖,拿地6年后才推出第一批商住房回笼资金, 作为整个副中心商业带规划中最核心的项目,长实的开发步调显然意义重大,加上盘踞铜川路规划文化休闲轴上的红旗村和铜川水产市场拆迁迟迟没有进展,原本可以借力轨交一鼓作气爆发的节奏终于被打乱。


真如发展元年到来 ?堪称四大副中心“压箱之作”


然而,就在去年,这些滞碍,似乎都逐渐解决了。


首先是在去年普陀区“两会”政府工作报告中,明确表示在“十三五”开局之年,普陀将加快推进以桃浦为引领的“一轴两翼”新格局,并计划于年内完成铜川路水产市场等整治、调整关闭工作。除此之外,已开工建设的地铁14号线将穿越铜川路水产市场也成为其彻底关闭的有力推手 ,“市场如果不关闭,将直接影响上海市政重大工程项目的进展。”


再加上去年年初对红旗村整治的大力推进,至去年10月底水产市场彻底关闭,这个阻碍板块发展近10年的超大难题终于正式翻篇儿。而继2012年2月23日真如城市副中心A1、A2地块被星浩资本、复星国际联合摘得,真如又一核心住办地块 (真如副中心B3地块东北侧)也在3年后被中骏摘得。真如板块终于迎来真正的发展元年。


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真如副中心的核心区域总规模达2.43平方公里,规划建面465万平方米,其中新建面高达340万平方米,开发体量为四大副中心之首。同时,真如作为上海西北的咽喉之地,更是汇聚了5条轨交线路,除了已经通车的7、11、13号线外,14、15号线如今已经全面施工,板块内的路网规划正在逐步实现。


此外,以西客站交通枢纽为核心,未来真如还将成为长三角“一小时交通圈”的重要中转地。国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》是“十三五”规划中相当浓墨重彩的一笔,也对城市与城市之间的联系提出新要求。而真如已有的沪嘉高速、沪宁城际铁路、沪蓉高速北横通道可直通江苏尤其是沪宁沿线城市,并通过西站与城市轨交实现无缝对接,在沪西大门与大虹桥形成联动互补。届时,随高铁而来的人流将极大带动真如的商业发展,彻底点燃其潜在活力。


目前,由长实、绿地、复星领衔开发的高尚领域、天汇广场、星光耀广场三大功能性项目已经初步成型,为这个以香港中环为范本的商业核心奠定了基础。


从真如规划的整体定位和其承接长三角的门户位置和意义来看, 它的姗姗来迟更像是憋着一个大招,只为一举成为四大副中心的“压箱之作”。


板块二手房被低估 调控带来一手房买入机遇


从真如近5年的二手房成交情况来看,市场活跃度一直处于正常水平,其中2015年或许是在中骏地块成交的带动下,一度出现了成交量的小幅爆发,但随着去年限购加码,调控多维度收紧等因素 ,导致成交有所下滑, 但总体来说行情起伏还是属于随行就市。


根据链家网的挂牌价格来看, 目前真如板块内2010年后的二手房挂牌价主要集中在6-7万/平米,但也不乏4-5万/平米的价位段。 对比不在副中心之列的大宁板块,虽然同在中环内,但后者2010年后的二手房挂牌价已经全面迈入8-9万/平米,由此可见市场对真如的房价认知明显偏低。与宏大规划相比并不对等的价格却反而体现了板块的潜力, 毕竟未来真如的最终对标至少也是徐家汇而非大宁。


根据链家网数据显示,截止至2017年9月6日,真如板块的二手房均价为6.5万/平米,现有437套二手房源挂牌在售中,而这437套房源位于69个小区中,在分布上算是较为稀疏的,很多小区也仅仅只有1-2套的零星房源在售。在真如板块的这69个小区中,位于上海西站地铁站1公里范围内的星河世纪城和车站新村两个小区挂牌数量较多,均超过了30套。


而这两个小区在整体上存在了很大的区别,(1)星河世纪城建成于2008年,属于较为年轻的次新房,而车站新村则是属于2000年前的老小区;(2)星河世纪城主打的房源户型面积都在101平米以上,仅有一套房源为75平米,而车站新村小区的户型面积则为70-80平米左右的小户型,更有30多平米的一室户;(3)在均价上来看,星河世纪城的均价为6.4万/平米,而车站新村则为5.7万/平米,中间差价为7000元;(4)在配套方面,星河世纪城本身自带商业,更有家乐福超市近距离提供商业服务;而车站新村相对来说配套显的稍微差一点,但是距离上海西站和上海西站地铁站更近一点。


   


另一方面,真如的一手房供应原本就是杯水车薪,从近5年真如板块的一手房成交情况来看,基本每年都与新增供应相当,属于典型的有多少就消化多少,并且房价曲线基本一路上扬。而近5年板块内的新增房源基本都与真如的核心规划圈息息相关,市场认可度由此可见一斑。


2020年或将迎来新的爆发点


不过眼下,真如还没有迎来新的爆发点 。根据区域规划,“十三五”期间,真如地区要年均引进内资40亿元,累计引进外资5亿美元,新增税收亿元楼2幢,区级税收要实现年均增长10%以上的目标,并全面完成三大功能性项目建设 。


此外,目前城区改造创造出的大片空地据说已经在等待动工,也许明年就会传来破土的消息。 而在 十三五期间,板块内尚有8幅地块计划出让,届时对市场的带动作用也相当可观。


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