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金桥改善类房源受青睐 卖得最好的是这几个小区?

文章摘要:上海楼市经过一大波的政策出台调控后,逐渐恢复了平静。但是经过15/16两年的楼市盛世后,上海的房价已经来到了高位,也逐渐形成了以外环线为分割线的楼市格局。外环线外楼市以刚需置业为主,外环线内以改善置业和置换为主。而作为外环线和中环线之间的一段区域,则成为了刚需改善多层次需求的主要选择。

上海楼市经过一大波的政策出台调控后,逐渐恢复了平静。但是经过15/16两年的楼市盛世后,上海的房价已经来到了高位,也逐渐形成了以外环线为分割线的楼市格局。外环线外楼市以刚需置业为主,外环线内以改善置业和置换为主。而作为外环线和中环线之间的一段区域,则成为了刚需改善多层次需求的主要选择。


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金桥板块位于中环线和外环线之间,是距离中环较近的几个区域,金桥二手房市场表现一直都是上海各大板块二手市场中较好的。无论是房源供应量、还是成交量,都处于上海各板块的前三甲之列。由于地理位置比较好,生活气息较浓,交通也比较方便,加之价格公道,所以世纪大道、外高桥保税区等附近区域的置业者都会倾向于选择在金桥板块置业,当然金桥板块主要的置业人群还是来自于金桥板块的工作者(如金桥进出口加工区)和金桥板块本地。金桥板块的二手置业人群以改善类和置换类为主,辅以少部分刚需客户。


截止至2017年8月18日,链家网数据显示金桥板块的整体二手房均价为6.2万元/平米,高出整个上海二手房均价约10000元/平米。金桥板块的置换类客户主要是同小区之间高层到低层的置换,或者是楼梯房置换到电梯房,也有一部分是爸妈、丈人丈母娘在金桥板块的夫妻房源置换。另外,改善类客户的主要着重点是重点小学附近的房源和品质比较高的小区。


那么金桥板块的置业者在置换和改善自住房子的时候会选择哪些小区呢?从链家网的市调中,很多受访者会提到证大家园、中冶尚城、中大丽都和碧云新天地。在链家网数据库中发现,这几个小区均价都普遍在7万/平米以上,而且房源数量比较可观,在17年的二手房成交量上相对表现较好。


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证大家园入住率非常高,生活氛围浓郁,小区内房源以适宜居住的小户型为主,多是一房和两房,并且这些一房和两房面积也是比较小的,另外还有一部分带顶楼的复式房源在挂牌中。小区靠近6号线的巨峰路站和12号线的杨高北路站,自驾可以由张杨路可以直接到达市中心,张扬北路可以直接到达中环,因此小区业主出行很方便。小区5期房源附近配有家乐福超市,距离新紫茂国际中心也仅1公里,可以说是购物休闲都比较方便。


截止至2017年8月18日,证大家园小区挂牌在售101套二手房,均价是78000元/平米,远高于板块平均均价,但是这是因为小区就在福山外国语小学证大校区边上,而福山外国语小学证大校区是属于上海市第一档的学校之一,所以小区这个均价也算是意料之中。购买证大家园做改善的客户一般看上的是小区所拥有的教育资源——世纪星幼稚园和福山外国语小学(证大校区),另外小区自身品质和内部设施也是购房者的看中点之一。本小区主要的置业者是来自于金桥进出口加工区的员工(华为、通用等公司)和小区业主的家属人群。



中冶尚城位于繁锦路688弄,距离6号线洲海路站300米,再加上小区1公里范围内的阳光天地购物中心以及欧尚商都、森兰国际社区,属于集交通生活于一体的成熟性小区。小区建成于2010年,在房龄上算是板块内较为年轻的一个小区,而且小区房源户型方正,做到了多开间朝南的户型设计。


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截止至2017年8月18日,小区挂牌二手房房源数一共28套,户型以88平米左右的2房为主,均价在500-800万之间。小区的主要购买人群是自贸区和金桥本地的改善类客户,而本小区之所以受到置业者的欢迎,是因为六师附小就在小区边上,六师附小的教育质量在金桥板块的学校资源中算高水平的。



中大丽都位于6号线五莲路边上,直线距离200米,可以说是真正意义上的轨交房。小区和金桥板块较大的商业中心文峰广场隔街相望,在购物休闲上来说是一站式服务到位。另外值得一提的是小区距离上海开元骨科医院200米距离,该医院在金桥板块算是比较大型、设施比较齐全的医院之一。本小区的置业人群主要是以家中有老人为主的置换者。


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小区建成于2003年,截止至2017年8月18日,小区挂牌在售7套房源,均价为71000元/平米,主要在售的是90平米左右的2房、100平米左右的2房和135平米左右的3房,在户型选择上可能比较局限,但是和周边其他二手小区,胜在了户型方正、内部绿化好、环境佳。



最后一个金桥板块改善类置业者提的最多的小区就是碧云新天地,碧云新天地分3期开发,现在一期、二期、三期都有二手房源挂牌出售。整个小区建成于2010年,截止至2017年8月18日,一共有29套房源在售,均价在72000-90000元/平米。小区中有很多90-100平米左右的小3房在售,总价在500-600万之间,对于很多置换者来说,算是一个比较合理的选择。本小区的主要购买人群是以金桥板块中各大企业的中高层为主,这群置业者对于生活品质的要求相对较高。


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小区内环境非常优美,到处是树木和草坪,其中几处的花坛是垫高而建。在小区内部有商业街、网球场、室内游泳馆等设施,并且在小区里还有耀华国际教育幼儿园和金茂小学,让居民可以放心自己小孩上学既安全又方便。小区周边的配套非常齐全,长岛路、博兴路、荷泽路都是商业街,而且步行900米范围还配有文峰卖场和金桥翡翠坊等。同时小区周边有多条公交线路,出门就是地铁6号线博兴路站,出行非常方便。由于小区品质较好,配套齐全,出行便利等条件使得该楼盘一直很受高端改善类客户的关注和追捧。



金桥板块目前楼市还是以刚改类客户为主,大部分是来自于金桥本地购房者和临近的自贸区的购房者,少部分是从世纪大道陆家嘴等核心区过来的置业者。在置业房源选择上往往都偏向于有优质教育资源、距离地铁站或者商业中心较近的2000年后的次新房,而在户型上置业者都会比较倾向可用面积较多的、户型方正或者是多开间朝南的优质户型,当然类似于顶层复式的房源一般进入市场就会成为“香馍馍”。随着森兰国际社区、朱家门拆迁完毕和多轨交的建成,未来金桥板块会吸引更多外来的刚改类置业者,届时或许会形成朱家门区域刚改一手房和老牌二手刚改房的齐头并进的局面。


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