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内环内的任何一个旧区,都不可轻看

文章摘要:旧城区是上海历史遗留的问题,是上海发展的缩影也是进一步发展需要跨越的障碍。

位于外滩北部的虹口区,是上海中心城区之一,这里传承了百年海派文化。传承不仅体现在文化方面,现在的虹口,依然可以看见上海滩曾经生活的痕迹。虽然曾经也是上海滩上的热闹地段,但是密布的棚户区给新时代的虹口发展带来了重重阻碍。要想再发展,虹口必须冲破棚户区的牢笼,做好旧区改造才有可能。于是旧区改造也成为了虹口区各项规划建设的重中之重。


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旧貌换新颜听起来是很有吸引力的说法,并且给人一种奇迹和变身的感觉。但是真正做到旧区改造是要经过一轮不亚于扒皮的疼痛的。需要各方力量的协调,处理各种矛盾,但就目前看来,虹口区做得还不错。代表就有通过旧区改造成为内环内高品质次新地的临平路,而临平路的代表就不得不提瑞虹新城了。


提起瑞虹新城,不管是否住在这里,眼见着它一步步地替代棚户区的虹口人都有一种特殊的感情,充满万千感慨。也有人说瑞虹新城凭借一己之力改变了临平路的面貌,当然这其中并不是一己之力能够做到的。但是这一品牌的建立,使得现在的临平路,打上了重重的瑞虹新城的印记。提起临平路,甚至提起虹口,总会想到瑞虹新城。20年的耕耘,至今已有七期的项目面世。


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瑞虹新城(一期)——位于临平路333号,包括10栋31-39层高层住宅,1700余个住宅单元,约5千平方米商场,2500余平方米康体会所,幼儿园,地下车库(约230个车位),2003年初全部交付使用。目前在售的二手房源挂牌均价在8.7万元/平方米左右,面积从51平的1室1厅到177平的4室2厅都有,总价区间在550万到1500万。距离10号线邮电新村站590米。



瑞虹新城(二期)——位于临平路133弄,包括13栋39层高层住宅1,00余个住宅单元、约3万平方米大型商场“瑞虹生活广场”、4500余平方米大型会所,地下车库(约460个车位),小区已于2006年底全部交付使用。目前二手房源挂牌均价在9.8万元/平方米左右,面积主要为84平的2室2厅到189平的4室2厅。总价区间主要是850万到1750万之间。二期靠近轨道交通4号线临平路站,距离临平路站184米。



瑞虹新城(三期)——位于瑞虹路383弄,包括1栋35层、1栋39层高层住宅共248个住宅单元,2010年中交付使用。目前二手房源挂牌均价在9.6万元/平房米左右,面积从103平2室2厅到148平3室2厅,总价区间在960万到1400万之间。三期紧邻华师大一附中学校,距离4号线临平路站604米。



瑞虹新城(四期)——位于天宝路181弄,由2栋37层、2栋39层高层以及1万平方米的商业组成,户型以80平米精致2房和140平米简约3房为主。目前二手房源挂牌均价在10.9万元/平方米左右,面积以88平到90平的2室2厅为主,有少量143平的3室2厅。2室的总价区间在900万到1050万间,3室则为1500万到1600万。



瑞虹新城(五期)—璟庭由5栋27至33层的高层,地上2层会所以及1.5万方商业连廊组成。璟庭是55万方商业“瑞虹天地”中唯一的住宅地块。二手房源挂牌均价在11.5万元/平方米左右,与前面几期相比,五期有更多的1室房源,面积从69平到78平,总价从850万到1012万。距离10号线邮电新村站445米。此外除了2室3室之外,五期还有279平的6室户型,总价3000万左右。2室3室则从87平到158平,总价从950万到2500万。距离10号线邮电新村站445米。



瑞虹新城(六期)——怡庭项目位于瑞虹路233号,在瑞虹天地对面,紧邻地铁4号线。由4栋高层以及2100平方米的商业组成,户型以80-170平米的1房、2房及3房为主。二手房源挂牌均价达到了约11.8万元/平方米。目前挂牌房源都是2室,面积从80平到109平,总价区间990万到1250万。距离4号线临平路站550米。



瑞虹新城(七期)——悦庭位于虹口区瑞虹路368弄,毗邻瑞虹天地-月亮湾。2016年6月推出一批住宅,还有部分住宅尚未推出。距离10号线邮电新村站447米,几乎没有二手房源在售。


瑞虹新城系列在住宅项目之外也在通过商业项目来扩张整体版图,同时全方位改变地区面貌,瑞虹生活广场虽然是社区商业,却惠及了远超出社区居民本身的人群。


其中非常值得一提的是,瑞虹新城打造初期规划是以住宅为主,然而随着入住业主的增加和生活需求的规模扩大,质量要求提升,原有的社区商业无法满足需求,区域内也缺乏相应的去处。因此在2010年瑞安集团改变了整体规划,将其中55万平方米的土地性质由住宅改为商办。内环内市中心地段住宅改商办,真不是一般的开发商能做得出来的,但却使瑞虹新城的商业配套更吸引人。


今年,瑞虹天地二期月亮湾正式开业了,商业建筑面积8万平方米,引入一系列音乐主题特色商户,以丰富的音乐艺术活动为消费者带来全方位升级的购物、餐饮、社交等多元化消费体验。自去年12月试营业至今,“运营成绩达到甚至略微超出预期。”目前月亮湾整体出租率接近100%,开业率超过90%。今年端午节假期三天,客流量达到18万人次,小长假三天的营业额近千万元人民币。而根据月亮湾的抽样调查数据,试运营以来,来自虹口区的客群只占约50%,其他客群主要来自市中心、杨浦甚及浦东,显现出优异的超区域客群吸引力。


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当然,瑞虹新城虽然对临平路地区有着重要的意义,但也并非因此神话,它还是有着一些采光、设计等问题,但是可以说整体意义大于了细节的缺陷。当然如果要买这里还是需要一番严格的挑剔。


在瑞虹新城之外,这里也有其他的次新楼盘们。比如建邦16区,中信虹港名庭,中信和平家园等。



目前临平路的旧改仍然在进行中,尚未完成旧改就已让大家刮目相看,完成旧改后的临平路或还有一段整体上升空间。


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在网上流传着位于瑞虹新城西侧的张桥棚户区和周边新建楼盘的鲜明的对比图,目前这里也迎来了自己的动迁时代。张桥旧改地块已纳入虹口区旧改十三五规划,2016年11月,嘉兴路街道完成对张桥居民开展旧城区改建的第一轮意愿征询,张桥地区的旧城改造工作也在陆续启动。


不要嘲笑上海任何一个地方的破旧,特别是内环内的区域。


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