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去年的高价地项目如今怎么样了?

文章摘要:上海市住建委网站最新数据显示,今年二季度以来,开发商申领预售证的积极性明显加快。1-3月月均只有11个项目拿到预售证,2月份则更只有3个楼盘拿到预售证。进入二季度,4月份审批了20个,5月则有18个,6月上半月就审批了13个。

上海市住建委网站最新数据显示,今年二季度以来,开发商申领预售证的积极性明显加快。1-3月月均只有11个项目拿到预售证,2月份则更只有3个楼盘拿到预售证。进入二季度,4月份审批了20个,5月则有18个,6月上半月就审批了13个。


进入6月以来,开发商原来的“限价时期非卖品”陆续入市。值得注意的是,部分高价地块项目也开始入市。如去年曾刷新上海远郊区域楼板价的闵行马桥“禹洲府”项目、泗泾“融创壹号府”项目等均将在6月开放样板房,并在近期入市。


目前,“高价地”项目打造的住宅产品普遍为中高端楼盘。以2016年上海首幅“高价地”——闵行马桥“高价地”为例,该地块在去年1月被禹洲地产以总价26.3亿元、楼板价28972.22元/平方米竞得,溢价率高达189.2%。据禹洲地产高层介绍,该项目由美国景观设计团队HZS操刀,开发理念为打造“SHE”社区,即一座融合社交(SOCIAL)、健康(HEALTH)、享受(ENJOY)的体验式、场景化景观住区。


2016年5月11日,融创中国以30.05亿元的总价从18家企业中突围而出,成功竞得上海松江泗泾“高价地”,楼板价高达38291元/平方米、溢价率111.62%。融创上海城市公司副总经理张文龙表示,泗泾板块内将聚集大量的企业,并将创造出丰富的工作机会,长三角区域打造的G60“科创走廊”将使这一区域有望成为新兴的高端居住社区。


原本应该千方百计“捂着”的“高价地”项目为何近期开始陆续入市?原因在于,相比于去年的靓丽业绩,由于整个中国楼市政策调控严重,今年开发商的半年成绩单进一步承压。更不容乐观的是,在销量不断缩减的背后是价格面临下滑所带来的压力。


由于上半年销售情况并不乐观,今年上海楼市成交量低于往年正常同期水平,加之实际房贷利率持续走高、贷款难度逐渐增大,在成交量节节下降之际,开发商开始“割肉让利”,因而房源供应在短期内出现“井喷”现象。


在前不久政策刚开始严控的时候,链家网楼盘库的编辑曾经电话采访过某知名开发商的售楼人员,在被问及会否因调控从紧而减缓推盘节奏时,售楼员是这样回答的:项目是否入市要看政府控价的幅度,幅度差异不大的就认了;如果幅度差异太大,就多跑跑腿、不断地跟政府‘磨嘴皮子’。毕竟,对于大型开发商来说,要保证销售规模,既不能停止拿地,也不能停止售楼。


从目前的一个拿证速度和政策出台多时市场趋于稳定,很多房企相信后市价格不会轻易下跌,所以在推出新房源的日程安排上还是按照原有的计划入市。现在房产市场已经逐渐从“黄金期”转化到“白银期”,出于销售业绩压力,无论大中小型房企大多数的选择会是在这个时候回笼部分资金,所以或许在2017年下半年,开发商会密集地对自身项目新房源进行降价跑量。


但是从上半年一手房市场新项目入市即热销的情况来看,上海楼市还是处于僧多粥少的局面。如果下半年真的出现降价跑量的情况的话,一手房买房难度会进一步扩大,或许你挤的头破血流都不能排上号,就算排上号了抢到中意的户型也会很难。


那么在这里,笔者告诉那些怕抢不到房但是又想在这些热门区域置业的购房者,或许退一步,购买这些“高价地”项目旁边的二手房也是个不错的选择。


就拿马桥“禹洲府”项目、泗泾“融创壹号府”项目来说,这两块地当初在出让的时候引起了业界的一阵惊呼,也让很多开发商和业界知名人士重视了马桥和泗泾这两个板块,也让那些敏锐的置业者嗅到了新的置业方向。


泗泾板块,可以说是靠着土拍一步步进行着自己板块城市发展的,这两年的住宅用地的出让,让泗泾板块有了自己的闪光点,成功洗去灰暗的形象,仿佛一颗将要升起的新星。已经有一批知名房企汇集于此,金地、华润、保利、绿地,2016年的双子地块,还吸引了融创和格力的入驻。


据链家网数据显示,截止至2017年6月27日,目前泗泾板块的二手房整体比较年轻,以10年内的次新为主,而且都是沿着9号线进行分布。泗泾板块现有1077套二手房源挂牌在售中,均价为41000元/平米。相比于附近的九亭板块和松江大学城板块,泗泾板块所提供的房源房屋年限上更新一点,价格较为便宜一点,可以算是松江地区较为适宜刚需用户置业的板块。


“融创壹号府”所在的双子地块就在距离泗泾地铁站直线距离1km左右的地方,这两块地周边,有已经先期开发的住宅绿地香缇,也有15年建成的很新的次新小区金地自在城(二期),同样距离泗泾地铁站1km左右,出行方便。同时也就距离地铁站边的商业较近,生活方便,泗泾医院则距小区500米左右。目前附近在售的二手房源户型从80平到228平,装修的没装修过的都有,可以自由发挥,选择空间也大,适合家庭置业。



说到马桥板块,那就不得不说,在2011年到2015年这五年之间楼市均价从61000元/平米下降到了28000元/平米。在这5年上海其他板块都在不断均价上涨的时候,它却下降了54%。其中的原因无外乎下面几个:(一)马桥板块相对于颛桥、老闵行等板块来说,城市发展度较低,很多地方一路过去只有绿色植被,没有人影,小区比较少;(二)这5年马桥楼市逐渐转型,从中高端置业转变成为了刚需置业。


虽然说板块整体的均价下降了,但是不代表这个板块楼市不景气。就以当时的一手房项目万科城为例,从一期万科城到二期万科公园大道,3年时间内该项目单价提升了52.3%。


约束马桥发展的一共有2个问题——交通和板块配套。交通问题已经由5号线逐渐解决,而板块配套缺少能够引起质变的大型配套,但是2016年1月20日上午,闵行颛桥镇商业地被万达以7.85亿拿下,楼板价7715.64元/平方米,集吃喝玩乐为一体的万达广场未来就会出现在这里。


据链家网数据显示,截止至2017年6月27日,马桥板块仅有150套二手房源在售,较之于附近的颛桥、老闵行破1000套的房源供应来说,真的是数量少的可怜。而马桥均价现为55000元/平米,比颛桥贵了6000元/平米,比老闵行贵了13000元/平米。马桥板块内二手房房源基本是以2000年前的房子为主,或许在居住环境和体验上会相对差一点,但是上文提到的万科城项目目前已经全部进入二手房市场,现有52套房源挂牌出售中,均价约为47000元/平米,在价格上很适合刚需置业的客户,另外该小区目前在售的二手房以70-90平米户型为主,对于一些刚结婚短期内不打算要孩子的置业者来说,可以是这几年的一个置业选择。



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