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栖居大静安,梦回苏河湾

文章摘要:这里是静安闸北合并后的关键地带,也是上海历史的见证者,几经辗转,终于迎来了崭新的规划。

上世纪二三十年代的“苏河湾”,曾被誉为当时上海的“清明上河图”。这一片由上海的母亲河苏州河孕育的地带,既浓缩了苏州河的水岸文化,又集中代表了上海的民族工业繁荣盛况,是吴淞铁路的起始之地,同时又孕育了早期的上海石库门建筑。


侵华战争时苏河湾在战争的炮火中伤痕累累,也刺激了民族复兴的强国梦。


曾经的苏河湾,指的是苏州河北岸,东起罗浮路、武进路、河南北路,西至长寿路桥,北至交通路、虬江路,约3.2平方公里,宛若翩翩起舞的蝴蝶之状。在静安闸北“撤二建一”后,苏河湾地区成为了一个关键地带。彼时,静安和闸北就是以苏州河作为分界线,也是“上只角”和“下只角”的分界线,而现今风光无限的苏河湾曾经亦不过是“下只角”的代表。


全新的静安诞生之时,就意味着苏州河两岸的区域必将融合发展。也因此,在《静安区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中将传统苏河湾的地区向苏州河南岸扩展,规划出一个跨苏州河两岸,涵盖曾经的闸北和静安的新的苏河湾地区:新的苏河湾规划范围为——北至铁路沿线,南至新闸路(石门二路以西)-北京西路(石门二路以东),东至罗浮路-河南北路,西至苏州河-安远路-江宁路,占地面积增加。在“十三五”规划中,将这里叫做“苏州河两岸人文休闲创业集聚带”。围绕着苏河湾,提出了苏河湾文化艺术、苏河湾绿地、苏河湾商业、苏河湾海绵城市的规划。


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苏州河两岸人文休闲集散带.png


近日,苏河湾“一河两岸”规划正式出台了!设计方案集美国SASAKI、英国BDP和法国IFADUR三家之长。


将历史文化遗存打造为文化艺术地标,以及滨河开放空间的建设。西部地区形成城市更新示范区,中部地区打造融合标杆区,东部地区建设金融创新拓展区,将历史风貌保护与高端商务相融合。


此外,同样值得一提的是,苏河湾地区的交通规划:对于苏州河这一既带来利好又使得两岸有了一个天然屏障的大静安来说,苏州河两岸交通的便利将大大有利于整体的发展布局。


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一河两岸区域规划建构“五横八纵”网络化慢行体系,散步道为双岸全线贯通,标准宽度为4米,总长度为6.3公里。同时为增强两岸活动联系,提供友好的步行环境,规划在两岸增加桥梁,且采取平桥设计。4.7公里河道规划共有桥梁18座,其中机动车桥10座,慢行桥4座,步行桥4座,形成机动车和慢行交通上的全面对接。


当路通畅起来,新老静安的融合速度必将加快。


保护历史建筑方面,有着丰富历史建筑遗留的静安经验丰富。从静安区南京西路上的这些历史保护建筑与繁华的闹市商业、轨交站点完美融合中可见一斑。比如为了保护南京西路的历史建筑,在规划12、13号线的建设时牺牲了站内换乘这一简洁的方式,而是建成了站外换乘的形式,这才有了现在12、13、2号线南京西路站间,依然可以看到完好的曾有海上第一名园之称的张园这样的历史建筑。


而苏河湾作为上海早期民族工业的繁荣的标志,在本次规划中的历史建筑总量约50万平方米。这些历史留下的宝藏将得到更好的保护和融合开发。


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涉及到苏河湾规划的主要有新静安的不夜城板块和西藏北路板块,老静安的江宁路板块和南京西路板块。这几个板块在商业中心,文艺之地,交通要道,配套齐全方面各有所长,由于苏河湾的整体规划,也将更好地取长补短,互相成就。这四个板块目前在价格上明显呈现出了,苏州河南高于苏州河北,以及东高于西(人民广场和黄浦江位于东部方向)的整体分布情况。由于苏河湾建设的规划,这一区域的房源分布远没有区域外部密集。


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就拿这四个板块中价格位于中间的西藏北路和江宁路板块来说,西藏北路板块的整体配套设施非常丰富,板块内还有坐标级商业——上海大悦城。3号线、4号线、8号线、12号线四条地铁线通过该板块,包括宝山路站、天潼路站、曲阜路站、中兴路站和西藏北路站五个地铁站。医疗资源包括上海市北医院和上海中医院。还有四行仓库和上海铁路博物馆这样的人文历史地标。是一个配套齐全的板块,板块内的静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,是2016年的住宅类土拍的最高成交楼面单价为:100315.25元/平方米,日后的新房按常规会高出这个楼面单价。而目前这里二手的挂牌均价是8.2万元/平方米。


因为西藏北路的整体条件出色,这里也汇集了一些高端楼盘:属于苏河湾地区的有华侨城苏河湾、河滨豪园、农房熙藏这样的高端楼盘,苏河湾以外的西藏北路地区也有万科翡翠雅宾利、绿洲雅宾利花园这样的高端社区。而除了这几个高端社区之外,其他的绝大多数小区的挂牌均价都在平均值上下。



上海大悦城西面的华祺苑价格就与板块整体均价差距不大,小区距离曲阜路地铁站289米,可以乘坐8号线、12号线。距离南北高架路612米左右,距离苏州河400米左右。距离人民广场地铁站也就在1322米,也就是散步就可以去人民广场的距离。目前在售的二手房有78-85平的1-2室,同时也有123-153平的3室2厅,3室的总价主要在1100万-1200万之间,1、2室的总价则在740万-800万之间。



江宁路是一个市中心的文艺板块,教育资源丰富,不大的面积里,有上海市静安区第一中心小学、上海市静安区静安教育学院附属学校小学部、上海市静安区西康路第三小学。江宁路文化街更是文化气息浓厚,美琪大剧院、艺海剧院等剧场丰富了地区居民的文艺生活,静安区工人体育馆也为居民的休闲健身提供了场所。此外板块内也是交通便利。但是现在的均价也是达到了10万元/平方米。



静安河滨花园的均价低于板块整体挂牌均价,小区是2000年后建成的,距离江宁路地铁站691米,就在苏州河边,不过由于小区目前的二手房源都是较大的户型,在103平以上,也有170平的4室这样的大户型。所以总价还是会比较高,在950万到1450万之间。


苏河湾规划的区域总体定位是“城市新地标”,曾经的不夜城板块棚户遍布,经过不夜城旧城改造项目,整体面貌已经发生了一轮的改变。而本次规划的苏州河一河两岸规划区域的旁边也同样是通过旧城改造项目重生的中远两湾城。相信这次的苏河湾地区整体规划建设亦将给这几个区域带来新生。


回望过去,苏河湾是多少梦想安放的地方,她见证的上海滩的繁荣-挫折-复兴-发展,终于在今天回馈给她一份保护和重新开发。望向未来,这里将成为静安闸北合并后关键的融合之地,虽曾分属不同的地带,但本就来源于同一条苏州河的孕育。大静安的标准是国际化的,同时这里又是会有着浓浓的上海风情的。不管是南岸的老静安还是北岸的新静安,都将成为更加宜人的栖居之地。(数据参考链家网2017年6月26日挂牌)


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