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市中心的低总价小户型,刚需置业的聚集地

文章摘要:想在市中心买房的刚需置业者,可以关注这个低总价小户型二手房源聚集地。

今年因为新房的入市备受瞩目的上大大场板块成为宝山的一个关注度比较高的板块,而每当提及这两个板块,基本上都会说它靠近新静安的彭浦来彰显它们与市中心的紧密联系。那么被别人用来彰显地理位置优势的彭浦,本身就在新静安的彭浦,是怎样的画风呢?


彭浦更多的还是带着老闸北的印记,拥挤和破旧是多年的主旋律


先来看看目前整个静安区的二手房挂牌情况:


屏幕快照 2017-06-19 下午2.33.44.png

参考链家网2017年6月19日挂牌


原静安和新静安还是有明显的差距,原静安所有二手房的挂牌均价是10万元/平方米,而新静安(原闸北)所有二手房的挂牌均价是6.9万元/平方米。差距依然明显,上只角还是遥遥领先。但是下只角的原闸北却凭借着一些板块的出色表现而杀出重围,代表板块就是大宁,也因为有更多的选择和新的规划等原因,大宁比起已经成型的原静安在房地产方面受到了更多的关注。同时新静安也有像西藏北路这样因为去年的土拍而受到关注的板块。


虽然在二手房方面还有明显的不同,但在“撤二建一”后,静安区因空间限制和价格限制而无法释放的发展潜力开始有了安放之地。原闸北的大量工业用地也完全可以根据新的规划完成转型发展,原闸北曾经完成大宁那样“凤变冰”的成功转型案例,在转型发展方面既有条件又有经验。


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而相比飞黄腾达的邻居大宁,在上表中彭浦也很显眼。在现在静安的所有板块中,彭浦板块挂牌均价最低,挂牌量高居榜首。


这里在上世纪八、九十年代建设了大量的房子,到了2000年后就少有楼盘问世了。象屿大宁悦府这样的新建高端楼盘虽然处在彭浦板块,但也是主打只与大宁板块一路之隔的大宁概念。


象屿大宁悦府.jpeg


而像彭浦新村这样从上世纪50年代末就开始建设的小区,经历了漫长的建设时间,参与了彭浦的几乎整个房地产发展过程。


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从目前整个彭浦在挂牌的二手房源来看,100平以上的不到百套,占总挂牌的不到十分之一。有大户型的小区有爱建新家园等。



同时,50平以下的房源却有四百多套,比很多板块的二手挂牌总量还多,占到原闸北所有二手挂牌房源的39%。70平以下的占74%。


而这74%的70平以下的房源,挂牌总价几乎都在400万以下。对于寻找市中心小户型低总价的房子来说这里是个聚集的地方。


从这些老房子里拔英雄,也可以发现一些还不错的房子:


房龄新+电梯高层+面积段选择多


和源名城是板块内难得一见的2011年之后的房子,电梯高层。位于1号线和3号线之间的地方,距离1号线共康路和3号线殷高西路均在2km距离内。在售二手房源从50多平的一室到160多平的四室都有,在彭浦板块是面积段跨度比较大的小区,选择多,特别是想在一众小户型中找到大一点户型的置业者来说,可以留意。当然这里依然是以小户型为主,八十平左右的两室挂牌总价在400-500万之间,五、六十平的一方则在300万出头。



房龄较新+坐地铁方便+小户型


曲沃小区距离1号线共康路701米,上世纪90年代末建成也算是板块内较新的了,也有两室的小户型。



但是也有人说,不用新静安这样的名号来加在它的名字前面,就算是闸北,闸北也有着他吸引人的地方。


配套基本成熟又实在


一度风靡上海滩的“彭浦夜市”就是曾经彭浦的标志之一,这里街边巷尾都是生活化的商铺,餐馆、菜场、便利店等,依靠着这些并不高端却融入周围社区的各种配套资源,彭浦人民一直生活得很惬意,这里的生活是你在夜里想吃点夜宵下楼不远就能找到的那种方便。不是很多郊区那样在区域内建一个商业综合体来安置各种商铺,聚集人流,承载居住的配套需求。这里的很多商铺可以说没有那么正规,却和这里的居民生活靠得更近。虽然“彭浦夜市” 现在已经消失,但是在彭浦,还有不少实在的商铺是生活不可缺少的。在政府的努力下,这些商铺或许会以更美更合规的方式回来。


接地气的市中心


即使在闸北时代,位于闸北边缘的彭浦依然是中心城区的一员,这也就决定了在地理位置上彭浦还是有它的优势的。


交通方面有联系内中外环的南北高架路,但彭浦上南北高架路拥堵现象还是比较严重的,特别是早晚高峰时段。同时1号线已经十几年间运输着这里的居民了。


虽然板块内缺少大型中高端商场,但是隔壁板块的万达广场和大宁商业都可以方便到达。


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大宁国际商业广场


彭浦板块内小区周边1000米内平均有幼儿园11所,小学8所,教育资源丰富足以满足居民对于教育配套的需求。 


休闲绿地有三泉公园、彭浦公园、岭南公园。


如果实际的样子没有吸引力,那么也不会有人仅仅冲着这个诱人的前缀就选择住在这里。


但是彭浦还真的在变化


从2016年起,彭浦新村街道按“五违四必”生态环境综合治理工作要求,分步骤对东茭泾地区的脏乱环境进行大规模集中治理。当年就将临汾路、长临路高压线走廊下总面积2.2万平方米的204间违法建造的房屋全部拆除,同时清理外来闲杂人员400余人。


今年更是落实“中小河道综合整治”的要求,对东茭泾河沿岸彭浦新村段十米退界内总面积达2.4万余平方米的9幢违法建筑进行了全面拆除,确保河道的全面贯通。违建拆除后,街道着手建设总长度1.89公里贯通场中路——共康路的“东茭泾沿线综合绿地”。


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彭浦目前的动作更多是一些改善项目,还未有整体规划级的转变在推进。也许,彭浦的居民也可以遐想一下,像现在是他们置换目标的大宁那样,来一场彻底的咸鱼翻身,而不仅仅只是做边上不起眼的衬托和退而求其次的选择。合并尚未到两年,未来还有更长的路要走。不急于求成的话,相信彭浦会慢慢变好。

(数据均参考链家网2017年6月19日挂牌)

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