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区域解读|松江区市场研究

文章摘要:松江区,带着传统文化的底蕴,在集中规划新城以及全区的建设。九亭、松江新城、松江老城、泗泾等地区成为备受瞩目的房地产置业地,佘山也成为了上海著名的豪宅区。

松江古称华亭,别称有云间、茸城、谷水等,是江南著名的鱼米之乡。历史悠久,有着“上海之根”的称呼。区域内有4000年前的文化遗存广富林遗址。


松江区概况

面积

松江区总面积604.64平方公里,占上海市总面积的9.5%,整个区域南宽北窄,略呈梯形其中陆地面积占87.91%,水域面积占12.09%。


人口

常住人口176.02万,其中外来人口108.58万

辖区

全区辖有11个镇(泗泾镇、佘山镇、车墩镇、新桥镇、洞泾镇、九亭镇、泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇、小昆山镇),6个街道《岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道、广富林街道、九里亭街道)

地理位置

松江区位于长江三角洲内上海市西南部,在黄浦江中上游。

区域定位

上海西南的重要门户


松江区位置示意图-01.png


一、政策


着力构建形成“一城三片”的空间布局


一城——松江新城,包括两翼产业园区。作为松江的产城融合实践区,主要是以松江新城为核心,依托东西两翼产业区,完善城市功能,加强产城融合,发展城市服务业和先进制造业,促进城市创新发展。


东北片区——包括九亭、泗泾、新桥、洞泾镇和九里亭街道。主要是继续完善公共服务配套设施,提升社区服务水平,增加绿色生态空间,适当控制居住功能,强化区域带动能力和综合服务。


西北片区——包括佘山、小昆山镇。主要是发挥生态环境优势,强化自然和历史风貌保护,拓展休闲度假功能,彰显人文底蕴,提升城市魅力。


浦南片区——包括叶榭、泖港、新浜、石湖荡镇。作为松江的生态保护区和上海市黄浦江上游水资源保护区,要进一步完善生态保护机制,发展现代农业,改善农村风貌,统筹城乡发展。


松江新城规划图.jpg


新城与老城各有侧重


实现新城和周边区域的功能联动,打造新城发展有机体。从松江新城新一轮发展战略高度,合理明晰南部新城功能定位并全面启动规划建设。


大力推进老城改造,基本完成老城区危棚旧屋动迁改造任务。


二、产业


建设制造业强区。使松江朝着沪西南制造业港湾方向发展。对接《中国制造2025》,以相关产业园区载体为依托,营造良好的落户环境,积极发展高端绿色制造业。支持战略性新兴产业发展,努力培育和壮大一批成长型骨干企业。进一步巩固和提升电子信息、现代装备等传统优势制造业,促进食品加工制造、纺织服装与小家电等都市型工业与互联网经济、平台经济等结合,不断提升产业影响力和辐射力。主动把握生产制造向服务制造转型的新趋势,加强产品研发和品牌运作,推动制造业与服务业融合发展,提高制造业的附加值。加大政策引导力度,完善企业退出机制,通过置换、收购、合作等多种模式,加快调整低端制造业。


积极支持新兴产业发展。顺应大数据、云计算、移动互联网等发展新趋势,加强政策扶持,积极培育新产业、新技术、新模式、新业态,促进现代服务业和新兴产业融合发展。加强“四新”经济载体建设,规划建设一批“四新”经济产业基地和孵化器,逐步形成一批具有活力的“四新”经济优质企业和项目,力争使松江成为上海重要的“四新”经济发展基地。实施“互联网+”行动计划,支持基于互联网的各类创新,促进互联网和经济社会融合发展,拓展网络经济空间。


以佘山国家旅游度假区为重点促进旅游休闲产业发展。以上海市中心、松江周边地区、长三角周边省市游客的个性化旅游目的地为目标,对佘山国家旅游度假区实施再规划、再定位、再建设,紧跟现代旅游业发展步伐。加快天马现代服务业集聚区等功能性项目建设,完善公共服务设施配套。充分整合松江山水、生态、文化、城市风貌等。


三、交通


目前松江区已有多条高速道路、公路分布,对外的公共轨道交通目前只有轨道交通9号线,仅通到松江南站,尚有大部分地区难以实现地铁出行。因此在“十三五”期间松江还将着力发展内部和对外的通道,并且做好9号线站点的衔接工作。


松江区交通.png


努力构筑“成点、成环、成网、成线”交通路网体系。


成点:打造南部新城铁路交通枢纽,汇聚沪杭高铁、沪昆铁路南移、沪湖高铁三条干线,扩大松江新城在交通布局上的对外开放度。“十三五”时期,要聚焦做好沪昆铁路松江城区段南移沪湖高铁规划实施的前期相关工作,争取项目启动建设。


成环:加快推进有轨电车网络建设。推进有轨电车T1、T2、T3、T4、T5、T6线建设,形成环闭型有轨电车线路布局。规划建设松江西南综合交通枢纽。提升松江新城与周边省市的公交互动能力。继续加强换乘枢纽、首末站等公共交通设施建设,在上海市郊区中率先步入“公交城区”行列。 


成网:优化提升城区范围内的道路布局,加强对瓶颈道路的升级改造。推进辰塔路南延伸等区区对接道路和区域断头路贯通,启动叶新公路等一批高等级公路拓宽改造。加快启动沪昆高速公路松江城区段抬升工程,新增文翔路等5个高速匝道,弥合新城区和老城区的物理界限,推动新老城区的功能融合互补。规划实施嘉松路南延伸工程,形成贯穿南北的松江城区交通大动脉。研究沪松公路快速通道工程,强化松江新城与上海市中心的交通联系。 


成线:积极对上争取,力争将轨道交通12号线南延伸至松江区域、10号线西延伸至九亭、5号线西延伸与22号线车墩站连接,实现松江与周边轨道交通的无缝对接。


四、商圈


目前松江区的商业主要分布在松江大学城、新城、老城等居住氛围较成熟的区域,莘闵别墅区也有一些商业配套,其他的商业零星分布。


松江区商圈.png


总的看来,松江区的商业还比较偏中低端,中高端的商业还不多,配套商业还有待进一步发展。


五、板块


松江区共分为9个板块,分别为九亭、泗泾、佘山、松江大学城、松江新城、松江老城、新桥、莘闵别墅。


松江区板块-01.png


板块内由9号线以及市政规划带动,比较知名的板块有9号线松江区内第一站九亭板块、由松江新城规划带动的松江大学城及松江新城板块、区域内的知名豪宅区佘山板块。


目前,松江区内的莘闵别墅、新桥、车墩板块还未有轨交通过。


屏幕快照 2017-05-18 下午3.51.06.png


从目前的二手挂牌情况(链家网5.17日数据),九亭板块的挂牌量和均价均显示出其区域内的优势地位。除了两个别墅板块,九亭、松江大学城、松江新城几个板块发展比较成熟。此外,车墩、松江老城、新桥板块还是板块内的价格较低的地方。


六、房地产市场


1、土地市场


松江区2016年至今(2017年5月17日)的土拍情况,小昆山镇已出让五幅住宅用地,并且今年的三幅地成交楼板单价价达到3万+,被中海包揽。未来可能会突破5万的单价。


泗泾也有两幅住宅用地出让,分别被格力和融创拍得,建成后也有可能会靠近6万的单价。由于各大房企纷纷入驻,泗泾也在近期受到较大关注。


松江区2016年以来住宅土拍.png


2、住宅市场


一手来看,松江新城以及泗泾板块有较多成交,也与这些板块的新房推盘量较大有关。而像前些年多有新盘推出的九亭板块,已经进入二手成交占比较高的市场。


2016松江区商品房成交.png


在二手房市场方面,居住氛围较为成熟,相关配套丰富,且也已经通了地铁9号线的松江老城地区成为松江区内去年成交较多的板块,另外,九亭、松江新城、泗泾、松江大学城等房地产发展较成熟的板块也表现较好。


松江区2016二手成交副本.png


3、商业市场


松江区一手商业供应主要来自佘山、新桥、泗泾。从4月一手商业成交情况看,商业成交主要来自四泾。


松江区现有商业供应.png

松江区2017年4月商业销量.png


七、小结


松江区目前房地产板块主要可分为三个类别:


以别墅为主的区域——佘山、莘闵别墅


中坚力量——松江新城、老城、大学城、九亭以及日渐受关注的泗泾


待开发——车墩、新桥


总的来说,松江区房地产发展不够平衡,但一些落后板块依托土拍、松江区内交通的改善等也或有机会迎来新一轮的发展,但短期内恐难实现。此外,松江区的商业发展情况也有待提升。




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