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精品聚焦|杨浦滨江,后工业时代的亲水居所

文章摘要:如果说徐汇滨江打的是文化艺术牌,那么杨浦滨江打的则是工业历史遗存牌。这里曾经是沪上工业文明发源地,而今后将成为我们感受历史的文化长廊。曾经衰颓的“烂泥湾”,终于要成为我们在后工业时代的亲水居所。

黄浦江对于上海的重要性,不言而喻。从饮用、灌溉到运输、生产,再到商业金融贸易,可以说是黄浦江孕育了整个上海城市的近现代成长史。过去的黄浦江畔,只有浦西外滩“万国建筑博览会”一条天际线独占鳌头,90年代浦东崛起,增添了陆家嘴现代楼宇天际线,两岸隔江辉映。2002年以后,黄浦江两岸地区开发已经正式上升为全市重大战略,五年又五年,她从“城市边缘线”一跃成为连接腾飞两翼的“城市中心线” ,各区也纷纷着力规划打造独具特色的滨江板块。


如果说徐汇滨江打的是文化艺术牌,那么杨浦滨江打的则是工业历史遗存牌。这里诞生了上海最早工业化的造纸厂、中国第一座现代化水厂、第一家城市煤气厂等近代工业,曾经的沪上工业文明发源地今后将成为我们感受历史的文化长廊,曾经衰颓的“烂泥湾”也将成为我们在后工业时代的亲水居所。 


一、未来如何,先看看规划


根据《杨浦区滨江发展“十三五”规划》, 未来五年,杨浦滨江发展将紧紧围绕上海科创中心重要承载区建设,全面打造以科技创新、科技金融、文化创意为主导以商务办公、时尚创意、旅游休闲为依托以公共开放、新旧交融、节能环保、智慧低碳为特色的国际滨水区。


在以知识型产业为主导的后工业时代,杨浦滨江将积极促进转型发展,培育新业态、新产业,加大投资服务力度,引进总部型、功能性项目,在更高的起点上,以“产业高端化”来推进杨浦滨江的全面发展。


也将始终坚持“还江于民”,全力以赴推进滨江公共空间贯通工程建设,提供亲近自然、激发灵感、休闲娱乐、享乐生活的场所,满足市民的亲水体验需要,提高市民的归属感和满意度。


那么,更具体的滨江规划呢?


杨浦的滨江是除了浦东新区以外,中心城区里长度最长的一个区,有15.5公里长的滨江岸线。主要分成三段:第一段是滨江南段,从秦皇岛路一直到定海桥;第二段是整个复兴岛;第三段是军工路沿线。


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杨浦滨江按先南段、再中段、后北段的开发顺序一步步推进,目前的重点在南段5.5公里。其中,杨树浦路以南、秦皇岛路以东、复兴岛运河以西,约1.8平方公里的土地为杨浦滨江核心段范围。该规划在设计上以“营造智慧型、历史感和生活化”为理念,建筑风貌新旧交融,为百姓打造一个亲水的“城市客厅”和宜人的“生活街区”。 


根据同济大学建筑系副系主任章明的介绍,在杨浦滨江南段的5.5公里范围内,主要建构了“三带、九章、十八节”的整体构架和内容。


三带——工业遗存博览带、三道交织活力带(骑行、慢跑、漫步)、原生景观体验带,和旋贯通,体现系统性。


九章——重返港湾船厂游、长桥飞越水厂韵、草滩野趣渔码头、生态之丘化工仓、工业纵览大桥下、管道乐园热力场、极限体验电厂行、时尚集萃十七棉、运河畅游定海桥,体现区域规划特色性。


十八强音——船坞秀场、钢雕公园、编制仓库、工业博览、焊花艺园、创智之帆、舟桥竞渡、浮岛迷宫、芦池杉径、沙滩码头、渔港晚唱、生态栈桥、钢之羽翼、塔吊浮吧、绿丘临眺、深坑攀岩、知识工厂、失重煤仓,体现节点设计的趣味性、开放性和互动性。


规划方案强调历史文脉的传承,杨浦滨江上66幢工业遗存将被一一保留下来,并注入新的内涵:上海船厂变身“船坞秀场”,还有什么管道乐园、浮岛迷宫、钢之羽翼、失重煤仓等等,听起来新奇有趣酷炫,跟外面那些主题乐园一点都不一样呢!杨浦滨江南段计划于2017年年底实现全线贯通,目前已有部分示范段对外开放。


二、中等生杨浦滨江,还有提升空间


在《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》范围内的滨江板块中,黄浦滨江板块的挂牌均价稳居第一,杨浦的新江湾城板块跻身前10,东外滩、黄兴公园和周家嘴路板块位于中档,中原板块偏后。(链家网2017年4月20日数据)


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新江湾城板块是从2003年才开始大力开发的,板块内以高端一手豪宅为主,二手房体量不是很大,且二手房源小区都是2000年后建的,相对于杨浦区其他板块的二手房源来说房龄较新,因此板块的二手房均价也较另外几个板块高 。


新江湾城的优点非常明显——环境好,土地没有重工业开发历史,无老公房旧小区,低密度清净,在上海外环内也很难找到整体绿化这么棒的地方。此外,还有一个隐含优点就是滨江,虽然杨浦滨江北段的开发还未提上日程,但板块内已经有一些滨江新盘如中建大公馆、新江湾城首府和嘉誉湾等,其中新江湾城首府和嘉誉湾在链家已有二手房源。当然缺点同样明显——位置较偏远,商业配套弱。


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两个小区周边都是大块绿地,旁边就是新江湾城公园和复旦大学江湾校区,还有由丹麦授权、即将开园的安徒生童话乐园。其中嘉誉湾距离地铁10号线新江湾城站约470米,新江湾城首府距地铁站约1.7公里,由10号线可再换乘2、4、8、12号线,出行基本无忧。



像合生江湾国际公寓和华润置地橡树湾是临江的,景观上很有优势,距离新江湾城地铁站1.5公里左右,且10号线二期在建项目中国帆路站就在合生江湾旁边,预计2018年开通。


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新江湾城(图源自网络)


东外滩板块是杨浦滨江板块里均价第二高的,也是杨浦滨江规划开发的第一段,西接北外滩板块,共有4、8、12号线通过板块,还有在建、预计2020年前建成的18号线贯穿。自驾方面有内环高架,大连路隧道、军工路隧道辅助。


生活配套方面,目前板块内尚无成熟商圈,但基础设施都比较完善,杨浦区政府也坐落于板块内,医疗主要有综合性三级乙等的杨浦区中心医院,教育方面有齐一小学等一批资源。未来几年随着滨江岸线的开发,板块配套也将更加丰富。


板块内的二手房源楼盘房龄大多在2000年左右,像双喜家园、崇业小区都是临江、略高于板块均价的楼盘,而保利香槟苑、圣骊河滨苑则是2010年后建的次新盘,品质较高,均价也相对更高。



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东外滩(图源自网络)


周家嘴路板块和黄兴公园板块都有800多套二手房源(链家网2017年4月21日的数据),但临江的比较少,次新房更少,2012年建城的东外滩1号是其中房龄最新的了,品质也是相对最高的。2000年建的时运苑也是综合质素比较不错的楼盘,就在上海理工大学和中环路边上。



目前均价最低的杨浦滨江板块是中原,在五角场商业中心和第三代国际社区新江湾城的光环笼罩下,显得不那么起眼。中原板块是上世纪90年代开始建设的大型工人新村社区,整个板块内有90%都是老公房,只有约10%的小区是2000年以后的。中原的基础设施还在大力完善中,资源方面主要有共青森林公园,上海体育学院,中原城市广场,三级甲等的长海医院等。地铁8号线市光路站、嫩江路站、翔殷路站都在板块内,出行比较方便。


板块内的次新房很少,城市名园小区是2000年以后的小区中规模最大的,目前房源充足,可选择性比较多。但因小区户数多、大部分是动迁房,所以人员上会比较杂乱。类似的小区还有城市庭园、城市方园,一般老房子住户会选择它们来置换新房,也相对比较近黄浦江。



总体来看,杨浦滨江的这几个板块跟黄浦滨江、徐汇滨江比较还是有差距,滨江景观方面也尚未挖掘成型,但随着《杨浦区滨江发展“十三五”规划》的出台,其南段、中段、北段也会陆陆续续得到开发,未来的杨浦滨江会珍存好板块内的工业历史遗存,力争打造成后工业时代的亲水居所。

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