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想换房,如何既快又省?

文章摘要:快,主要是卖旧房和买新房流程步骤重合,缩短交易周期; 省,主要是控制好买卖两步的节点,减少税费、降低首付比例和贷款利率。

一 .  要换房的人群有两类


1. 目前有1套房,已没有购房资质的人群。

只能等旧房过户后才能买新房;


2. 目前已有1套房,还有1套购房资质的人群。

自然可以买卖同时进行,先买后卖和先卖后买都可以。


二 .  如何既快又省


究竟是先卖后买还是先买后买?在实际操作过程中,由于同时涉及到买和卖两个步骤,流程较为复杂,情况不同产生的费用可能差距很大。


1. 省

如果想要在换房过程中做到“省”,那就是尽量减少交易税费,控制好好对“唯一”“首套”等时间节点的认定,选择先卖后买。


换房流程图.jpeg


2. 快

“快”自然就不必说了,上图可以看出买和卖两个环节的步骤一环扣一环,同时进行,效率自然就提高了。


三 .  省主要体现在以下两个方面


1.税费

税费的优惠主要体现在买新房的网签要在卖掉旧房缴税之后。因为如果买新房网签在卖旧房缴税之前,可能会导致“二套”,这样就会导致出售环节契税、个税增加。

我们可以结合下面两个图对比一下“首套”和“二套”的差别:


契税副本.png


个税.png


那么到底能省多少呢?举个例子:

旧房:原值150万元,出售时核定价200万元,满五年,原契税1.5万。

新购房:网签价300万元,85平米的普宅。

如果旧房过完户后新房再缴税

旧房出售时个税省(为买家省个税就相当于可以多卖钱):(核定价-本次增值税-原值-原契税-附加)×20%=5.7万

新购房契税省:300万×3%-300万×1%=6万

合计:11.7万


2.贷款优惠

贷款的优惠主要体现在贷款要在旧房过户之后,因为银行贷款时要对名下房产进行核实,目的是此时认定为“首套”。首套和二套的首付比例和利率有所不同,可以结合以下两个图关于公积金贷款和商业贷款对首付比例和利率的规定进行对比。


新政 公积金贷款表格11-01.png


新政 商业贷款表格11-01.png


以公积金贷款为例,如果首套最高能贷120万,二套只能100万,利率上浮10%,即使二套购买普宅首付也从30%(20%)上升到50%。

不过自11月28日上海发布楼市新政之后,认房又认贷,关于首套的认定更加严格。如果出售的旧房是全款购买没有贷款记录(包括商贷和公积金贷款),那么无论商贷还是公积金贷款新房都可以按首套认定;或者旧房用商业贷款购买,新房用公积金贷款可以算首套认定;其他只要有过贷款记录,商贷都认定为二套,而公积金贷款只要本市有过一次公积金记录也认定为二套。


四 .  有风险,每个环节都要谨慎把握


虽然这种方式可以提高效率,节省费用,但是也有其缺点。

首先,买房卖房同时进行,还要做到先卖后买,每个环节的时间节点需要谨慎的把握,如果旧房迟迟卖不出去,整个流程周期可能比较长,没有资金周转的话容易造成违约风险。所以对于卖旧房首款和新房签约付款的时间和相关事项一定要在合同中写清楚,并尽量留出相对宽裕的时间周期。


当然,对于资金充足,又有二套购房资质的换房者,如果担心先卖掉旧房后新房价格变化较大,也可以先买入第二套住宅,再找合适时机出售旧房。与此同时,税费则需要缴纳更多,贷款限制也增加。

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