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购买使用权房要注意哪些?

文章摘要:使用权房不限购,但是业主和购买人必须是上海户籍;购买人不能按揭贷款,必须一次性付清;业主必须将房子里的户口全部迁出,购买人办理登记时必须一次性确定落户人员,后续不能新增;交易前须事先征得同住成年人和物业管理企业的同意。

一 .  什么是使用权房?


使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,房屋的产权属于国家或集体。不过,这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权,允许使用权人在限定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权,所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

这里我们所说的使用权房指在上海不可售的、非独立的成套的公房,可以进行承租权(使用权)的转让和交换。


二 .  使用权房交易的条件


1. 不限购,但是业主和购买人必须是上海户籍

2. 购买人不能按揭贷款,必须一次性付清

3. 业主必须将房子里的户口全部迁出,购买人办理登记时必须一次性确定落户人员,后续不能新增

4. 交易前须事先征得同住成年人和物业管理企业的同意。


三 .  购买使用权房的流程是什么?


1. 签订书面合同

买卖双方需要签订《上海市公有住房承租权转让合同》、进出户情况表。


2. 书面征询物业意见

须征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业,形成书面意见,即取得物业公司盖章的《上海市公有住房转让物业征询函》。


3. 办理转让登记

到所在的区房地产交易中心进行转让登记,一般房地产管理机构会在收到当事人提交的文件后20日内完成。


4. 变更租赁关系

取得公有住房承租权的当事人在收到房地产交易管理机构准予的差价换房的书面证明后,须在7天内持有关文件向出租人或者出租人委托的物业管理企业办理公有住房租赁关系的变更手续。


5. 办理资金托管

全部房价款需要存入公有住房所在地房产交易中心指定的银行。银行开具的存款单必须是专项用于购买商品住房或者其他住房,不得转让和质押,期限是3年。

注意,业主在完成转让后,符合以下条件是可以提取房款的:

1. 交易日之前2年内已经购买过房屋的有效凭证,产证、税单、发票、合同等。

2. 交易日后3年内新购买房屋的有效凭证,新购房的税单、发票、合同以及交易中心收件收据或产证等;

3. 交易日后超过3年的可以直接提取。

另外,《关于印发贯彻上海市公有住房差价交换试行办法的实施意见的通知》(沪房地交[1999]112号)规定,“除购房存款单户名本人和直系亲属共同购房外,购房存款单一般只能由存单户名本人购房使用”。


四 .  购买使用权房要注意哪些?


1.确定卖家户口全部迁出

购买人在转让费用前一定要确认卖家是否已经将全部的户口迁移,在办理转让手续时一定要在物业公司确认落户的人数和具体姓名。有的卖家为了孩子上学可能将自己户口迁走却留下孩子的,等日后发现再处理非常麻烦。


2. 落户要一步到位

使用权房落户必须一步到位不能后续添加,因此在办理登记时就要处理妥当。


3. 没有其他违法和限制转让的情况

要对房屋所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让、卖家有没有欠缴租金或有违章搭建没有处理的、已进入行政处罚程序或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的等多项内容一一进行核实,如果符合上述几种情况是无法购买的。

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