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房产证怎么去名字?哪种情况费用少?

文章摘要:夫妻间的房屋去名很简单,无需缴纳任何税费;其他情况的去名有房屋赠与和买卖两种方式,根据不同情况缴纳的税费也不相同。

一 .  夫妻间房产去名——变更


夫妻间去名比较简单,携带结婚证、房产证、身份证等相关材料到房地产交易中心办理就可以。夫妻间变更与房贷是否结清没有影响,无需缴纳任何税费,但是必须要征得银行同意,将银行的抵押证一起变更。

而且,根据财政部、国家税务总局2014年1月发布的《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》,在婚姻存续期间,夫妻更名免征契税。

财政部和国税总局规定,在婚姻关系存续期间,以下3种情况,可以免征契税:

1. 房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的;

2. 房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的;

3. 房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的。

但要注意:不管你变更产权人归哪一方,这个房子仍然是属于夫妻共同财产;在婚后变更产权关系为一方拥有的情况在婚变时是不会被法院认可的。


二 .  其他情况房产去名


非夫妻之间的去名有两种方式:房屋赠与、房屋买卖,但是,房贷必须已经还清,不能有抵押。


1. 房屋赠与

房屋赠与一般要先签署赠与合同进行公证,再到交易中心办理产权过户,即:房屋赠与房屋赠予双方签署赠与合同——持赠与合同至公证处办理赠与合同公证——领取公证文书——持公证文书至房屋所在地交易中心办理契税完税——持公证文书和完税证明办理产权过户。目前大多数区县已经取消了强制赠与公证。

无偿赠与房产只需要缴纳3%的契税,增值税和个税免征。例如,子女与父母的共有房产,子女要从该房产上去名,就可以选择这种方式。


直系亲属间赠与-01.png


如果房产证上有明确的约定份额,按照份额征税;如果房产证上没有约定份额,按照房产共有人数等分后按照份额征税。


2. 房屋买卖

选择房屋买卖的方式去名,参考二手房买卖流程进行,需缴纳增值税及附加、个人所得税和契税。


增值税表格.png


特别提醒:

在上海,部分郊区的区县(闵行、奉贤、青浦、松江、南汇)的增值税附加税税率为0.55。公式为(全额÷1.05)×(5%+0.55%)(增值税率+附加税率)。


个税.png


契税副本.png


缴纳税额与房屋赠与相同,如果房产证上有明确的约定份额,按照份额征税;如果房产证上没有约定份额,按照房产共有人数等分后按照份额征税。


3. 举例来说:

一套总价为300万元的房子,房产证上房子为父母和儿子三人共有,父母与儿子份额各占50%。现在,儿子要去名,把自己名下的份额转让给父母,那么就需要按照房屋总价50%缴纳契税,即以150万的转让份额缴纳缴税;如果这套房子房产证上没有约定份额的话,三人等分,儿子所占份额就是1/3,那么就需要按照房屋总价的1/3缴税,即以100万的转让份额缴税。

假设该共有房产是小于90平的普通住宅,

1. 如果房子满五唯一,选择买卖的话免征个税和增值税,只需缴纳契税1%,而赠与契税是3%,那么买卖比赠与划算。

2. 如果房子满2年,增值税免征,如果受赠方/买方是唯一住房,买卖的话契税和个税加起来大致为2%,赠与是3%,买卖比赠与划算;但是如果不是唯一住房,买卖个税和契税加起来大致为4%,赠与比买卖划算。

3. 如果房子不满2年,买卖的话契税、个税和增值税都要缴纳,显然赠与比买卖要划算。

因此,赠与和买卖究竟哪种方式更划算还要视情况而论,重要的是根据自己的实际情况进行对比,选择最实惠的方式。

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