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卖房时,哪些人可以优先购买?

文章摘要:卖房时,这三类人:房屋租户、房屋产权共有人、个人以标准价购买公房的原产权单位,在同等条件下可以优先购买该房屋。这种优先于第三人购买的权利,就是房屋的优先购买权。

房主在出售房屋之前,必须先通知拥有优先购买权的一方,在得到放弃优先购买权声明之后,才可以出售给第三人。

 

一 .  什么是房屋优先购买权


房屋优先购买权,顾名思义,就是依照法律规定或合同约定,享有在同等条件下优先购买该房屋的权利的人。

 

二 .  哪些人拥有房屋的优先购买权


1. 承租人:即房屋租户

《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有权人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”

 

2. 房屋产权共有人

即共同拥有房屋产权、享受权利及承担义务的人。

《城市私有房屋管理条例》第20条规定:“房屋所有权人有权出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。”

 

3. 个人以标准价购买的公房原产权单位 

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定:“职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买权、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。”

 

三 .  法律条款中的“同等条件”怎么认定?


涉及优先购买权的法律规定中,都涉及到“同等条件有优先购买权”。其实同等条件包括以下几种因素:总价款、支付方式、支付时间、交房时间等各种因素。所以,在不满足其中一种条件的情况下,优先购买权是不能执行的。

举个例子:

孙某有一套正在出租的房子,近期想卖掉。因为租户有优先购买权,孙某去征求租户的意见。租户表示,自己愿意出150万来买这套房子,但是另有第三方愿意出200万购买此房产。经过协商,租户不愿意再继续提价,卖方便与第三方成交。

这种情况就是不满足“同等条件”中的“总价款”一项,所以租户便没有办法再继续行使自己的优先购买权。

 

四 .  产权共有人和租户同时存在,谁更有优先购买权?


在同等条件下,如过同时存在产权共有人和承租人同时主张行使优先购买权,那么按照实际操作,房屋共有人可以先于租户行使优先购买权。

举个例子:

张某和孙某共有一间房屋,并且将这个房屋出租给徐某。如今张某想要转让自己的份额,而孙某和徐某都拥有房子的优先购买权并且都主张行使权利。这时张某陷入两难。

律师解答:从权利属性上讲,承租人主张的优先购买权是基于租赁权,租赁权本质上是一种债权,虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力,如“买卖不破租赁”,但并不能从根本上改变其债权的性质。共有人主张的优先购买权是基于共有权,共有权是一种物权。按照民法原理,当物权与债权同时并存时,物权的效力应优于债权。

 

五 .  未经承租人同意将房屋出售给第三方,购房合同是否有效?


有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

尽管购房合同有效,但是出租人(卖方)仍需要承担赔偿责任,所以房屋出售之前应先告知租户,避免不必要的纠纷。

注意:下列情况租户主张行使优先购买权法院不予支持。

1. 同等条件下产权共有人行使优先购买权;

2. 房屋出租人将房屋出售给自己的近亲属;

3. 出租人履行通知义务,但在15日内承租人未明确表示购买;

4. 第三善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。

 

在房屋出售给第三方前,一定要提前通知房屋优先购买权人,确保租户或产权共有人已经放弃优先购买权,并签署放弃优先购买权声明,避免带来不必要的麻烦。

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