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什么是补充协议?需要明确哪些内容?

文章摘要:补充协议作为合同的补充部分,是对整个合同的补充,一定意义上说补充协议中提到的问题更容易发生,如果发生纠纷,违约责任首先按照补充协议处理,如果补充协议中没有约定,那么就会按照合同处理。 补充协议需要明确以下几个方面:

一 .  开发商逾期交房


这点对于购买期房的购房者来说,尤为重要。开发商在合同规定的日期没有交房,往往会对不可抗力的范围扩大解释以此来规避违约责任。购房者如何维护自己的权益?在签订购房合同时,将不可抗力的范围约定在补充协议里。这种不可抗力的界定需要政府机关、公证机构出具相关文件才能免责。

如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形,购房者一定要提出疑义,如果逾期交房超过约定期限,购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项,按照逾期天数给与经济补偿。

                                               

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二 .  公摊建筑面积


公摊面积的多少,直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。尽管房屋各种面积的计算方法已经被明文规定,但个别开发商还是能把经营性用房、人防工程和其他和房屋面积无关的面积计算到公摊面积中。

购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定,如果收房时得房率不达标,购房者可以依据合同,选择退房并让开发商承担违约责任。


三 .  交房标准要说清


这点主要针对购买精装房的购房者,大家在看样板间时,往往被样板间的美貌迷花眼,忽略交房时的配置标准。有些开发商在施工阶段,会请购房者到建筑工地进行现场检验,但有的开发商就不会。那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定,比如施工节点,在隐蔽工程覆盖之前,要求购房者到场,并签字,签完字再进行覆盖,继续施工。

可以在协议中对商品房中的重要配置的牌子、型号和种类等进行约定,避免出现高级、进口等模糊词语。


四 .  办不动产权证的时间


购买新房,开发商会有一定的时间为业主统一办理房屋产权证,一般来说,业主能拿到产权证的时间在1-2年。不过,一些没有缴纳土地出让金等费用的开发商,会影响购房者的产权办理。

所以购房者在补充协议里,应该要求开发商保证在规定的期限楼内履行自身义务,如果因为开发商的原因导致房屋产权证无法办理,应要求开发商承担购房者经济损失。


五 .  贷款办不来怎么办


已经签了合同付了首付,但在贷款环节出了问题,可以解约退房吗?这需要购房者在签补充协议时,与开发商达成约定,若贷款办不下来,购房者可以变更付款方式或者要求退房。以防开发商用合同漏洞拒绝解约,或要求购房者承担违约责任。


六 .  物业管理问题约定清楚


包括物业公司及物业费的缴纳时间、缴纳金额,都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。购房者容易把物业和开发商视为一体,但实际上他们是各自独立的法律主体,购房者和他们是不同的法律关系。


七 .  开发商的承诺要落实到合同里


不少开发商在售楼时期,会向购房者承诺一些“好处”,比如赠送面积,有学校学位、停车位、物业费的收费优惠等。等到购房者收房后,才发现开发商给的承诺并没有兑现。而到那时,购房者往往没有办法维护自身的权益,开发商也不会承认当时许下的承诺。最好的办法是,在当时签订合同时,就在合同中写明开发商给的承诺,并写上违约责任。

补充协议是合同的重要补充文件,很多时候,合同中没有写明的条款,都会在补充协议中体现。所以签订补充协议更是马虎不得。不要为了当时省事就忽略合同内容,一定要看清条款内容再签字。

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