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如果是代理人签合同需要注意什么?

文章摘要:代理人在签约时必须提供本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书。并签署《代理人关于代理权的承诺书》。委托人委托代理人代收定金的,手写委托书不能收定金。公证委托书中有代收房款的委托事项,代理人可以代收房款。

一 .  什么是代理


代理是代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。在二手房交易实践中,业主是被代理人,业主委托之人为代理人。


二 .  代理的分类


根据代理权产生的根据不同,代理分为委托代理和法定代理。


1. 委托代理

概念:委托代理按照被代理人的委托行使代理权,被代理人又叫委托人,代理人又叫受托人。

形式:民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式(在二手房交易过程中采取书面的形式)。

内容:书面委托代理的授权委托书应当载明代理人和被代理人的姓名和身份证号或者证件名称和编号、代理事项、代理期限等相关信息,并由委托人签名或者盖章。


2. 法定代理

指代理人的代理权是根据法律的直接规定而产生的。


3. 指定代理

指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。


三 .  没有代理权限、超越代理权限或是代理权终止后的代理行为的效力


没有代理权限、超越代理权限或是代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任(配偶签约的“表见代理”不需追认)。未经追认的行为,由行为人承担民事责任,行为人所签署的合同无效,这时合同相对人只能向无权代理人追究缔约过失责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。


四 .  代理的终止


1. 有下列情形之一的,委托代理终止:

代理期间届满或代理事务完成;

被代理人取消委托或是代理人辞去委托;

代理人死亡;

代理人丧失民事行为能力;

作为被代理人或是代理人的法人终止


2. 有下列情形之一的,法定代理或是指定代理终止:

被代理人取得或是恢复民事行为能力;

被代理人或是代理人死亡;

代理人丧失民事行为能力

指定代理的人民法院或者指定单位取消指定;

由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭


五 .  转委托


委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的,应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的,应当在事后及时告诉被代理人,如果被代理人不同意,由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。

在实际操作过程中经纪人可以通过查看授权委托书上是否授予代理人转委托这一项来判断代理人是否有转委托的权利,并与委托人进行确认和录音。


六 .  代理人代签合同后违约需要承担的违约责任


代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。也就是说代理人在代理权限内实施的行为由被代理人承担法律责任,守约方可以向被代理人主张违约责任。

代理人没有代理权限、超越代理权限或是代理权终止后的实施代理行为后,被代理人对代理人的代理行为不追认,合同无效,守约方可以向代理人主张赔偿,要求代理人承担缔约过失责任,但无权要求被代理人赔偿。


七 .  代理人签约需要提供主要的证件及材料


如果房屋是个人产权,代理人签合同需要提供的主要证件及材料:

业主及代理人的身份证原件

不动产权证书原件;

被代理人(委托人)亲笔签字或是经公证的授权委托书;

业主配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》(如已婚)或单身证明(如单身);

房屋交易相关的其他证件材料

如果房屋是公司产权,代理人签合同需要提供的主要证件及材料:

营业执照副本复印件(加盖公章或)织机构代码证副本复印件(加盖公章)

法定代表人的身份证明

法定代表人身份证复印件

股东会或是董事会的决议

授权委托书(加盖公章以及法定代表人签章)

公司章程(加盖公章)

税务登记证

不动产权证书原件

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